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よくある質問FAQ

Q1. 売買契約締結の際に、準備するものを教えてくれますか?

A. 契約の際に必要となるものは、現金一括取引(売買契約と決済・引渡しが同日)と手付残金取引(手付売買契約してから後日残金決済と引渡し)の場合で異なるのですが、こちらでは最も一般的な後者で仲介業者ありの場合でご説明します。

 

(売主様)

・ご印鑑・・・できればご実印。契約時は認印でも可能ですが、後日の決済・引渡し時には司法書士が印鑑登録証明書とともに必要としますし、契約書類上の観点からも望ましいです。
・身分証明書・・・運転免許証など公的機関により発行され、できれば顔写真付きのもの。
・手付金用領収証・・・たいてい業者の方であらかじめ準備しておきますので、記名押印して頂きます。額面は契約前における買主サイドとの相談により金額が異なります。
・売買契約書用収入印紙代・・・実際の売買取引価格によって金額が異なります。
・仲介業者への媒介報酬・・・仲介手数料及びその消費税:別途媒介契約書に基づきます。
※尚、実際の取引内容により上記以外にも必要となる場合がございます。詳しくは担当仲介業者にお尋ねください。

 

(買主様)

・ご印鑑・・・住宅ローン融資申込の場合はご実印。
・身分証明書・・・運転免許証など公的機関により発行され、できれば顔写真付きのもの。
・手付金・・・契約前における売主サイドとの相談により金額が異なります。
・売買契約書用収入印紙代・・・実際の売買取引価格によって金額が異なります。
・仲介業者への媒介報酬・・・仲介手数料及びその消費税:別途媒介契約書に基づきます。
・住宅ローン等をご利用の場合には、そのローン関係書類。
※尚、実際の取引内容により上記以外にも必要となる場合がございます。詳しくは担当仲介業者にお尋ねください。

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Q2. 売買契約締結の際に、どのようなことを決めるのですか?

A.そもそも売買契約締結というものは、それまでに売主サイド(売主と仲介業者)と買主サイド(買主と仲介業者)との話し合い・相談によって合意された様々な事項を、実際にその不動産売買の関係者間において契約書(契約証書)にしておくという行為です。ですから、売買の目的物たるその不動産に関わる全てが話題となる可能性があります。しかし、その全てを書き残すことは現実的に無理ですから、取引上の重要な点と所有権引き継ぎに必要となる事柄などについて、スポットライトを当て売買契約書という“かたち”とする訳です。この契約書の内容は、実際の取引不動産や売主・買主双方のご事情などによって、当然それぞれ異なってまいります。
具体的には、中古住宅の場合を例にすると、その取引価格(売買価格)や支払条件、引渡しの時期のほか、建物に関し売主から買主に引き継ぐべき事柄、確認しておきたい事柄などです。もっと詳細に!というと例えば・・・エアコンや照明器具を物件内に残すのか否か、庭の植栽はどうするのか、門扉や車庫などの付属物などにも不具合はないか、などについて売主・買主双方で合意・確認し書面にして取り交わしておくのです。

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Q3. 売却不動産の引渡し時期を、どのように決めたら良いでしょうか?

A.原則は、売買契約締結の際までに売主と買主の話し合い・相談によって最終的に合意決定することになります。
また売り出し時の条件として、売却希望者があらかじめ引渡時期を指定することもできます。(平成○○年○月以降など)
売買契約締結から決済・引渡しまでの期間は、上のQ1.で少しふれましたが0日(現金一括取引)の場合もありますし、約1年先という場合も稀にございます。それでも最も一般的なのは、売主の引越し準備(居住中の場合)や買主のローン手続きの関係など現実にあり、売買契約締結より1ヶ月後~2ヶ月後というケースが多いです。どうぞ参考として下さい。

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Q4. 売却・購入した年の固定資産税や都市計画税はどうするのですか?

A.固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日現在の登記所有者に対して各市町村より課税されます。通常課税(納税)通知書が送付される時期は、その年の4月から5月あたりです。
ちなみに都市計画税は、基本的に公共の上下水道が利用できるといったような市街化区域内の不動産に課税されます。ここで“基本的に”と付け加えたのは例外があるためです。それは市街化調整区域内であっても家屋があり現に生活できる不動産として認められるものや、市街化調整区域内であっても上水道や下水道が個別に接続できる環境下にある宅地建物等は、各市町村より市街化区域内の不動産と同等とみなされて課税されるからです。
・・・蛇足となりますがこの固定資産税等は、各市町村で定める固定資産評価額を基に課税されるのですが、都市計画法等によって住宅や店舗などの建築(開発)行為が事実上制限されていような市街化調整区域内等の不動産・・・一般個人用家庭菜園地、一般個人の遊びやレジャー使用する山林などで一定評価額以下のもの・・・は免税点以下という事で、現実にはこれらの税金がかかりません。

 

さて、ご質問の不動産売却上でのお話ですが・・・上記の課税請求時期が実際にある為、その不動産取引(所有権移転登記)の時期によって[・・・例えば、2月○○日の取引日とすると]は、取引完了後の4月から5月あたりに前所有者(売主)に課税(納税)通知書が送付されることとなります。この通知書によって前所有者の売主にその納税義務が発生します。したがいまして通常の場合、その年の1月1日からこの不動産取引(所有権移転登記)日の前後を、売主様分と買主様分として日割り精算する方法を用います。また、この不動産取引(所有権移転登記)の日が、ちょうど“4月から5月あたり”の前であって、その年度の固定資産税等の課税額確定前であるときには、売主買主合意の上で、『前年度とさほど税額変更はないだろう』と前年度の課税額を基に精算を行なう場合と、『正確に精算したい』とこの年度の課税(納税)通知書が売主(前所有者)に送付されてくるのを待って決済・引渡しとは別に後日精算する場合があります。

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Q5. 市街化区域と市街化調整区域とは何ですか?

A.まず、土地の利用について制限を加える主な法律として、「都市計画法」というものがあります。この法律がある理由を、・・・誤解を恐れずごく簡単に説明してしまうと、「住宅地の真ん中に工場などの不適格な建物を建てさせない」ようにするためです。
そしてこの都市計画法の中で、ご質問の市街化区域と市街化調整区域を定義しています。(具体的には都市計画法の線引き区域内に)
またここでも大雑把にご説明すると・・・

 

・市街化区域は、今後おおむね10年以内に優先して市街化開発を進められるよう計画された区域です。いわゆる“都市部や街中”とイメージして頂いて結構だと思います。

 

・市街化調整区域は、文字通り、市街化をするような開発を“当面抑制しながら調整を図っていくよう”定められた区域です。ですから、市街化調整区域は永遠にそのままということでもありません。・・・すぐ環境的に激変する可能性は少ないと思いますが。
そしてこの市街化調整区域内においては、原則的に、ある一定の要件(一般に厳しい要件があります)が整った建物と人しか認めず、むやみに住宅などを建築することができません。(一身専属的許可を要します)
但し、都市計画法そのものの規制がかかる以前(線引き指定)より、住宅が既に建っていて、その敷地の地目が宅地であった場合や既設団地等のように旧法令で認可された宅地造成地内であるなどの例外に該当する場合は、この限りではありません。
・・・一般的に市街化区域の物件と比べても、いろいろな便利さについては多少見劣りすることなどもありますが、土地相場も安価であること、広めの面積を買い求めることができる、自然環境が豊かであることなど、捨てがたいメリットがあることも事実です。

 

また実際の不動産物件(土地や建物)にどのような要件(新築や再建築時)が必要になるのかなど詳細については、当社までお問い合わせ下さい。当社では、さらに具体的な段階でのご相談の際にも建築士との協力体制等も整っておりますので、何なりとご相談下さい。

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Q6. 不動産広告に“売主の瑕疵担保責任は免責”とあったのですが、何?

A.・・・そもそも“瑕疵”とは、簡単に言うと“欠陥やキズ”の事です。
不動産取引上はあくまでも、売主の売却行為と(媒介)仲介をする業者などの通常求められるそれぞれ管理者としての注意義務の範囲・程度を超えていて、不動産取引完了後にしか発見・判明できないような欠陥や現象を“隠れた瑕疵”として取扱うこととなります。よって、売主がその欠陥などを知っていたのに買主に伝えなかった(隠して売却した)というような場合や、売主自ら第三者のために設定や譲渡をした権利については、否応なく“隠れた瑕疵”として取扱われます。ですから逆に言うと、誰が見ても(通常の注意力によって)分かるキズや故障、性能劣化の類いなどの場合、それは“表われている欠陥や性能劣化がある”ということで、“隠れた瑕疵”として取扱わないという事です。

 

では“売主の瑕疵担保責任”とは?ということになりますが、取引完了後において発見・判明した“隠れていた瑕疵”があった場合、売主が修復などの責任を負わなければならないという事です。・・・繰り返しとなりますが、取引上要求される性能や品質が欠けていることと、取引上要求される関係者の注意力をもってしても分からなかったというような場合を併せ持つケースに成り立つ事柄です。・・・実際に、この担保責任を売主様にご負担頂く場合は、その担保期間(売主への請求期間)を買主様への不動産引渡しから2~3ヶ月間程度とすることが多いようです。(売主が宅地建物取引業者である不動産物件の場合を除く)

 

・・・ですから“売主の瑕疵担保責任は免責”というのは、「この責任を負いません。」という売買契約書上の特約を、売主と買主の間で締結するという条件が付くという事です。・・・中古住宅での一例を挙げると、ほとんどの売主様は一般個人であり大工さんや建築などの専門家ではありませんので、床下や屋根裏などの隅々まで熟知している訳ではありません。売主ご本人が『知らない=分からない』欠陥等があった場合にその住宅売却後まで責任を負わなければならないという、ある意味過酷な状況になり得る問題を内包したまま売却したくないと考えられる売却希望者(売主が宅地建物取引業者である不動産物件の場合を除く)が用いる販売手法です。・・・実際にその多くは、築後年数がそれなりに経っている場合などに見受けられます。

 

・・・これらは基本的に、我々の暮らしを主に法律化した「民法」によって定義されているものです。これは不動産だけに限りません。どんな物品でも売買されるものほとんどです。・・・“ほとんど”というのは、たった1つ例外があるのです。それは競売です。しかも強制競売の場合です。国(司法)による強制競売の場合は、不動産であれ、貴金属・美術品であれ、“国(司法)が”執行するものには、最初から“売主の瑕疵担保責任”など存在しないのです。購入者(入札者・落札者)の完全な自己責任という事です。・・・論評は差し控えます。

 

・・・このような“隠れた瑕疵”の問題は、誠実な不動産業者が媒介(仲介)する場合や自らが売主となる場合に、現実の不動産取引上格段に注意する事柄であり、・・・現実にこの問題が何らかの“かたち”で表れるなど発生した場合には、これもまた格段にナイーブな案件となります。

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Q7. 中古住宅の場合、リフォーム費用は通常売主と買主どちらの負担となりますか?

A.売却希望者が居住中のまま売り出していることなどもあり、住みながらの工事がしにくいこと、また、リフォームそのものが個人による好みを強く反映され易いことなどにより、不動産引渡し後に買主の負担で行うことが基本的に多いです。
ですから、一般の個人売主が完全な(フル)リフォーム工事をすることは、まだまだ稀です。不動産業者が売主となって販売する場合で、完全な(フル)リフォーム工事済売り物件もありますが、不動産市場全体で占める割合は圧倒的に少ないと言えます。

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Q8. 買替えを考えています。売りが先か、買いが先か迷っています。

A.詳しくご事情を伺わないとお答えが難しいのですが、一般的に申し上げれば、売却を先にお薦め致します。通常の場合、売却資金を新規購入資金に充てる事が多いですし、売却されるご自宅などに住宅ローン等の残債がある場合に、購入予定の不動産に住宅ローンを組もうとしても、住宅ローンを同時に2本組むことができないという大原則があるからです。また、昨今の不動産市場全般の動向も考慮すれば尚更です。
ですから、逆に言うと現金などお手持ち自己資金に余裕がありローン残債がほとんどないといった場合に、購入を先にするということは充分可能ですし、売却を慌てずにじっくり行えます。
いずれの場合でも、売却と購入を同じ不動産業者に依頼すると、ほぼ同時の取引などでも問題なくスムーズに行なえると思います。

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Q9. 購入物件が決まる前に、自宅売却が先に決まってしまったら、どうしたらいいのですか?

A.昨今の不動産市場全般の動向も考慮すれば、むしろ状況的に歓迎すべき事と存じます。
・・・たしかにお引越しなど実際の生活面ではお忙しくなる可能性もありますが、自宅売却が先に決まるということは、逆の場合と比べて今後の展望上さらに具体性を帯びてまいりますので、なおよろしい事だと思います。
・・・実際に自宅売却が先に決まった時、厳密にこうしなければならないという決まりはありません。
あらかじめ購入物件選定にあてる期間を判断し、引渡し期日を指定してご自宅を売り出すこともできますし、そのほかにも、多少の期間ならば買主様と相談して取引・引渡し期日を待って頂く事もできます。
売却取引価格や売主様の事情によっては短期賃貸入居などの仮住まいをした方が良い場合など、様々なケースが考えられます。さらには、別のアパートや貸家を借りる事などにどうしても抵抗があるなどといった場合であって買主様の了承が得られるケースでは、その不動産売買取引は取引として完了させると同時に、売主と買主の立場をある意味逆転させ、賃借人(借主)と賃貸人(貸主)とする短期間の別建物賃貸借契約を締結することも可能です。但し、この場合は当然として、売主は借主の立場となりますので、取引以前にもまして物件明渡しの日まで、なお一層大切に物件を使用しなければならないという道義的・契約的義務が発生する事を追記させて頂きます。
このように不動産の買替えを取巻く様々な場面において、特にタイミングが重要となりますので、事前に依頼する不動産業者と充分にご相談される事をお薦め致します。Q8.の繰り返しとなりますが、こういった意味合いでも、売却と購入を同じ不動産業者に依頼すると、問題の少ないスムーズな取引が全体としてできると思います。

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Q10. 不動産会社ってたくさんあるけど、安心して頼めるところをどうやって判断すればいいの?

A.簡単に、この方法で!とは言えないような悩ましいご質問です。・・・
・・・強いて言うならば、まず売却希望・購入希望どちらであっても、お客様ご自身とその不動産業者の間で信頼関係を築けそうか否か。直接会って、実際にいろいろと話をしてみるのが良いと思います。その中でお客様ご自身がいろいろと感じたり、分かる事があるのではと思います。
また、売却希望のお客様のご事情や心情を充分に理解せずに、すぐに自社買取りの話を持ち出す業者や、購入希望のお客様のご事情や希望を充分に理解せずに、自社物件ばかりを強く勧める業者などがいたとしたら、敬遠したほうが良いかもしれません。

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Q11. 宅地建物取引主任者?重要事項説明?よく知らないけど、何かチェックすることありますか?

A.宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者試験に合格し、各都道府県知事の登録を受け、実際に宅地建物取引主任者証の交付を受けている者を言います。通常、縮めて「宅建主任者」とか、「主任者」と呼んでいます。そして、どのような宅地建物取引業者であっても、その事務所や店舗などに一定割合以上の専任(常勤)の宅地建物取引主任者を設置する義務があります。

 

では「宅建主任者」が具体的にどのような事をしているのかと申しますと、不動産取引(売買・賃貸など全般)の当事者に対して、その取引における物件や取引条件などの重要な事項についてのご説明、重要事項説明書(宅地建物取引業法第35条書面)や契約書(売買・賃貸など全般の宅地建物取引業法第37条書面)の作成・内容確認などとともに、それら書面への記名押印などの事務行為を行うことができるとされています。広く言えば、不動産営業実務の一場面でどうしても必要となりますので、どんな業者に対しても、一定割合以上の専任(常勤)宅建主任者の設置義務が課せられている訳です。
そして・・・その取引形態により、ごく一部例外もありますが・・・一般のほとんどの場合において、取引に関係する宅地建物取引業者は、この「宅建主任者」をもって、実際に作成・内容確認した「重要事項説明書」の交付とその口頭によるご説明を取引当事者(主には消費者たる買主・借主に対していましたが、昨今は諸々の諸事情により売主・貸主にも)に対し、必ず契約書締結以前に行なわせる事としています。

 

不動産の取引は、金額など一般の買い物とは当然に重要度レベルが違ってまいります。のちのトラブルや紛争などを未然に防止し、取引当事者のみならず、その取引に関わる関係者の全てが、円滑に、かつ納得の上で取引しなければなりません。ですから、物件不動産に関わる情報を適切に取引当事者へご説明する事で、ご契約締結前の最終確認・ご了承を頂くこととなるのです。この最終確認時に至る前段階で、もし分からない事などが“少しでも”ございましたら、何なりとその宅地建物取引業者や担当宅建主任者にお尋ね・ご相談して下さい。そのために我々不動産業者が存在しているといっても過言ではございませんので。

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Q12. レインズって聞いたのですが、何ですか?

A.REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM(訳すと、不動産流通標準情報システム) の頭文字をつなげ、「REINS(レインズ)」と、我々宅地建物取引業者が主に呼んでいるネットワークシステムの略称です。
現在、国土交通大臣から指定を受けた国内4箇所の指定不動産流通機構によって運営されています。その運営目的は、受任業者が広く相手方を探索し売買等の契約を正確かつ迅速に成立させて依頼者の利益増進を図ること、そして不動産流通市場をさらに発展させて、より豊かな住生活を求める国民の期待に応えるためとされています。・・・要するに、このコンピュータネットワークシステムを用いて、『迅速かつ円滑に不動産取引を成就させる事に貢献していこう!』というものです。・・・ちなみに、ここ茨城県は(財)東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)が管轄しています。
このシステムは、売買や賃貸などの取引種別にこだわらず、それぞれの宅地建物取引業者間における共同媒介(仲介)の為、主に利用されているものです。
そして、それぞれの宅地建物取引(不動産)業者が、売却希望者と専任媒介契約あるいは専属専任媒介契約を締結した際には、それぞれ一定期間内にそれぞれの不動産物件情報を登録しなければならないという「登録義務」を法律上課せられています。・・・つまり一般媒介契約の場合は、法律上の登録義務はありませんのでご注意を。
・・・したがって、このレインズシステムに登録されている物件情報は、全国全ての不動産業者が閲覧・取寄せができる為、結果として全ての購入希望者にご紹介できる仕組みとなっておりますので、購入希望者様からすると希望物件をお好みの不動産業者を通じて購入できるという事です。

 

・・・このレインズシステムそのものを『一般公開すればいいじゃないか!』と考える方もいらっしゃるかと思いますが、そうにもいかない事情がございます。まずもって、このシステム上で取扱う情報そのものが、所有者(売却希望者・賃貸オーナーなど)様のご事情やご意思を多分に内包した“個人情報の塊”みたいなものであるからです。『円滑に不動産取引を成就させる事』というキーワードが関係します。・・・そのために、そもそも個人情報そのものを取扱うため営業や取引上などあらゆる場面で、厳しい守秘義務を課せられた不動産業者が存在するのであります。

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Q13. 不動産の売却時や購入時に不動産会社へ支払う仲介手数料は、どうやって決まるのですか?

A.不動産の媒介報酬(仲介手数料)は、宅地建物取引業法と国土交通省告示によって上限が定められております。
当然として、売買契約が成立した場合に発生するもので、完全成功報酬型と呼べるものです。また、提供される役務(サービス)の対価となるため、消費税がかかります。(金融機関の振込手数料などと同じです。)
ちなみに、新築住宅や中古住宅など、買主による住宅ローン特約付き売買契約を締結していて、現実に金融機関に対して誠実なローン申込みをしたにも拘らず、客観的な障害のためローン拒否されてしまい、結果取引ができないという場合や、媒介(仲介)した業者の責任によって実際に取引ができないということが客観的に明らかな場合には、通常媒介報酬の請求ができないこととされています。[受領済みの(仲介手数料)は全額返金されることとなります。]

 

【媒介報酬(仲介手数料)の計算式】
①売買価格の内200万円以下の部分は、媒介報酬(仲介手数料) [万円]=(売買価格)×5.25%
②売買価格の内200万円超え~400万円以下の部分は、媒介報酬(仲介手数料) [万円]=(売買価格)×4.2%
③売買価格の内400万円超えの部分は、媒介報酬(仲介手数料) [万円]=(売買価格)×3.15%
として、本来別々に算出します。

 

・・・すると、総額が400万円を超えている場合には、「媒介報酬(仲介手数料) [万円]=(売買価格×3%)+6万円」 となるのです。(※この式を速算式としてよく用います。・・・算数って摩訶不思議に感じたりしますが、結果はピッタリと当てはまります。)

 

・・・したがいまして、消費税込みの媒介報酬(仲介手数料)を式に表すと・・・

 

媒介報酬(仲介手数料)とその消費税 [万円]={(売買価格×3%)+6万円}+(媒介報酬分消費税) となります。
・・・現在のところ(平成23年12月時点)・・・消費税は5%ですから・・・
媒介報酬(仲介手数料)とその消費税 [万円]={(売買価格×3%)+6万円}×1.05 と表すこともできます。

 

・・・総額が400万円以下の場合ですと、速算式を用いず、上記の「本来別々に算出する」方式によって導き出された金額(合計額)に、そのそれぞれの媒介報酬分消費税を加算致します。式に表わせば、 (①+②)+(媒介報酬分消費税)= (①+②)×1.05 となります。

 

※新築住宅等で建物自体に消費税がかかっていて、建物の消費税部分をあらかじめ差し引いた成約価格の総額が、400万円を超える場合には、{(建物の消費税部分をあらかじめ差し引いた成約価格)×3%)+6万円}×1.05 となります。(・・・建物の消費税部分をあらかじめ差し引いた成約価格の総額が、400万円以下の売り物件の場合には、「本来別々に算出する」方式によって導き出された金額(合計額)に、そのそれぞれの媒介報酬分消費税を加算致します。)

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Q14. もし、不動産の売買契約を締結した後に解約(契約解除)すると、どうなりますか?

A.まず、締結したその売買契約書によって現実の対応などが異なってくるとご認識下さい。
ここでは、一般的なお話を致します。(手付売買契約→後日に残金決済・引渡 方式の取引の場合)

 

売主買主双方ともに、その売買契約を締結した後に契約解除できるという、契約解除権があります。
但し契約の公平性などを保つため、一定のペナルティが売主買主双方ともに課せられています。
一般的には、あらかじめ契約で設定された手付解除期日までに、買主側からの契約解除は支払(預け渡し)済手付金を放棄することによって、売主側からの契約解除は受領済手付金を全額返金した上でその手付金と同額を先の返金とは別に支払うということで、締結された売買契約を解除することができます。
また設定された手付解除期日を過ぎますと、基本的に取引相手方が売買契約の履行に着手してしまいますので、売買契約(取引)価格の20%相当金額のペナルティが売主買主双方ともに課せられています。

 

・・・なお、この場合における媒介報酬(仲介手数料)ですが、Q13.でもふれている下記の場合を除き、基本的に発生いたしますので、ご注意下さい。
・新築住宅や中古住宅など、買主による住宅ローン特約付き売買契約を締結していて、現実に金融機関に対して誠実なローン申込みをしたにも拘らず、客観的な障害のためローン拒否されてしまい、結果取引ができないという場合や、媒介(仲介)した業者の責任によって実際に取引ができないということが客観的に明らかな場合・・・この2つのケースにあたる場合に限っては通常、売主買主へのペナルティや媒介(仲介)業者による媒介報酬(仲介手数料)の請求はありません。[受領済みの(仲介手数料)は全額返金されることとなります。]

 

・・・繰り返しとなりますが、締結したその売買契約書によって異なりますので、売買契約締結の際には充分確認しておきましょう。

 

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